Несколько мифов о «Технодоме»

Критика системы ЖКХ, предприятий и должностных лиц, находящихся в этой системе, стала модной и беспроигрышной для журналистов темой, которая всегда вызывает интерес и находит отклик у читателей. Я не намерен утверждать, что на самом деле в этой сфере всё «супер» и мы слышим одни наговоры на коммунальщиков. Однако считаю, что и у некоторых журналистов, и у многих обывателей недовольство часто вызвано необоснованно завышенными ожиданиями в адрес, например, управляющих компаний (УК).

Цель данной публикации — не отбиться от критики, а, скорее, обозначить позицию, показать рамки, в которых должно происходить взаимодействие УК и жителей многоквартирных домов (МКД). Правильное понимание этой позиции считаю очень важным для выстраивания дальнейшей работы всей жилищно-коммунальной сферы нашего города.

Итак, миф № 1: «Управляющая компания — неизбежное зло».

Отнюдь не неизбежное. Жилищное законодательство предполагает передачу функции управления общим имуществом собственников МКД в руки УК только как один из вариантов решения вопроса. Те жители, кто считает, что может справиться с этой работой лучше, чем УК, могут создать товарищество собственников жилья или другое кооперативное объединение. Оно будет иметь статус юридического лица, сможет вести хозяйственную деятельность и даже извлекать из эксплуатации общего имущества прибыль. Большую часть вопросов сможет решать избранное правление, однако, скорее всего, его членам придётся платить зарплату.

Можно, наконец, выбрать вариант непосредственного управления общим имуществом, когда любые вопросы решаются общим собранием собственников, что тоже будет законным, но уж слишком хлопотным.

В нашем городе исторически сложилось, что подавляющее большинство МКД находится в управлении МУП «Технодом», и что-то мне подсказывает, что в ближайшее время ситуация вряд ли кардинально изменится. Может показаться, что УК — это спасение для «ленивых» собственников, не желающих ходить на общие собрания и «заморачиваться» решением вопросов, в которых не являются профессионалами.

И тут мы подходим к мифу № 2: «Мы платим, а «Технодом» обязан всё обеспечить».

Не тут-то было. Недостаточно ткнуть пальцем в сторону «Технодома». Участвовать в вопросах управления общим имуществом и принимать необходимые решения жильцам всё равно придётся.

Дело в том, что взаимоотношения УК и коллектива собственников определяются договором управления общим имуществом. Каждая сторона договора имеет и права, и обязанности, а каждая услуга — свою цену.

Например, согласно жилищному законодательству одной из неотъемлемых частей договора управления является перечень общего имущества собственников МКД, и перечень этот обязаны определить именно собственники на общем собрании. УК может им только при желании помочь в этой работе.

Ещё одной частью договора является перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества, оказываемых УК жителям. И, хотя существует узаконенный государством минимальный перечень таких услуг, необходимо опять же решением общего собрания для договора, заключаемого между УК и жителями каждого конкретного МКД, установить этот перечень, особенно в части ремонта общего имущества.

За каждой такой услугой стоит цена, влияющая в конечном итоге на размер квартплаты, что тоже, естественно, повлияет на решение общего собрания.

Тариф квартплаты должен быть индивидуальным для каждого МКД. Этого требуют и закон, и элементарные принципы экономики, и, наконец, договорные отношения. Дома разные, с разным составом и объёмом общего имущества, с разным количеством жителей, с разными их предпочтениями. Ну невозможно уравнять новую многоэтажку и старый трёхэтажный дом на полтора десятка квартир! Поэтому — подчёркиваю — тарифы на содержание и ремонт общего имущества в разных домах должны быть разными. И отличаться они могут в разы.

«Технодом» был создан в 2006 году. Заключённые тогда с собственниками МКД договоры управления общим имуществом уже во многом не отвечают ни нынешним реалиям, ни изменившемуся законодательству. Поэтому УК «Технодом» проводит работу по заключению новых договоров, в рамках которой можно и нужно решить с каждым МКД обозначенные выше вопросы. Только двигаясь навстречу друг другу и добросовестно выполняя свою часть работы, мы можем достичь желаемого всеми нами результата.

Сейчас же нередко отдельные собственники воспринимают МУП «Технодом» как существовавшую в советские времена государственную структуру, обязанную обеспечить в жилищно-коммунальной сфере города всё, начиная от капитальных ремонтов жилых домов и коммунальных сетей и заканчивая ремонтом смесителя в конкретной отдельной кухне и даже разрешением межличностных конфликтов между соседями.

Однако времена изменились. Приватизировав или купив квартиру, мы приобрели не только ликвидный актив. Вдобавок мы стали коллективными собственниками чердаков, подвалов, лестничных клеток, общих труб, электропроводки и т.д. Продать свою долю этого общего имущества или иным способом избавиться от него нельзя, а тратиться на его содержание и ремонт приходится.

Именно в части решения таких общих для всех собственников многоквартирного дома «проблем» и предоставляет услуги управляющая компания, и только в объёме, определённом договором управления.

Любые не предусмотренные договором пожелания отдельных жителей, типа: «Сделайте во дворе автостоянку» или «Посадите (спилите) деревья», требуют, как минимум, оформленного протоколом общего собрания решения большинства собственников с определением источника финансирования и ответов на иные сопутствующие вопросы.

Ещё одним заблуждением или мифом является мнение: «Моя квартира – моя крепость, могу делать в ней что хочу». Речь идёт о неузаконенных перепланировках, самостоятельных реконструкциях инженерного оборудования, евроремонтах, в результате которых исчезает доступ к элементам общего имущества, расположенным внутри квартир, и т.п.

Действующее жилищное законодательство достаточно чётко определяет права и обязанности собственников жилья в этом отношении. В рамках этой небольшой публикации не стану ссылаться на конкретные статьи и пункты, коих немало. Скажу лишь, что здесь действуют два простых принципа. Первый запрещает делать то, что нарушает интересы или угрожает безопасности других жильцов, а второй обязывает при возникновении необходимости предоставить доступ к расположенному внутри квартиры общему имуществу для осмотра, обслуживания или ремонта.

Если эти принципы при каких-либо самостоятельных реконструкциях не соблюдены, надо быть готовым к тому, что по требованию управляющей компании, а быть может и суда, придётся вернуть всё обратно или переделать по согласованному проекту.

Николай СЕМЕНИН,
заместитель директора МУП «Технодом».