Капремонт без неожиданностей: что важно знать собственникам

Строительный мусор при капитальном ремонте должен быть убран сразу после завершения работ.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – это не только работа строительной бригады и временные неудобства для жильцов. Это длительный процесс, который начинается задолго до выхода подрядчика на объект. Собственникам важно заранее узнать сроки ремонта, изучить перечень работ, выбрать способ накопления средств и определить представителей, которые будут контролировать качество.

Разбираемся, чем капитальный ремонт отличается от текущего, где искать информацию о предстоящих работах, что выбрать – специальный счёт или «общий котёл» – и как участвовать в приёмке.

Суть капремонта

Капитальный ремонт – это комплекс работ по замене или восстановлению изношенных конструктивных элементов здания и инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников.

В отличие от текущего ремонта, который устраняет небольшие неисправности, капремонт повышает прочность, надёжность и безопасность здания, а также продлевает срок его эксплуатации.

К таким работам относятся ремонт кровли, фасада, фундамента, внутридомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, лифтового оборудования и других элементов общего имущества.

Покраска стен в подъезде или устранение небольшого повреждения покрытия относится к текущему ремонту. Полная замена кровли, трубопроводов или электросетей – уже к капитальному.

Задолго до начала

Собственникам не обязательно ждать официального письма, чтобы узнать о планах по своему дому. Информация о сроках и видах капремонта размещена на сайте Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области – fkr66.ru. Там можно ознакомиться с запланированными работами, периодом их выполнения, проверить сведения о начислениях, оплатах и задолженности по взносам.

Кроме того, с помощью сервиса «Узнать о капитальном ремонте дома» ГИС ЖКХ (dom. gosuslugi.ru) жители могут проверить, включён ли их многоквартирный дом в региональные программы капитального ремонта и планы проведения работ.

Такая проверка помогает заранее подготовиться к ремонту и сопоставить официальный перечень работ с реальным состоянием здания.

Если срок подходит

Региональный фонд отслеживает сроки капремонта и примерно за год до его начала привлекает подрядную организацию для обследования дома, подготовки дефектной ведомости, сметы и других документов.

Ежегодно с середины лета региональный Фонд капитального ремонта направляет собственникам помещений в домах, где ремонт запланирован на следующий год, предложения о его проведении. В документах указываются предполагаемые сроки, перечень и стоимость работ.

Получив предложение, собственники должны провести общее собрание. На нём им предстоит определить перечень необходимых дому работ, решить, какие из них можно перенести на более поздний срок, а также выбрать представителей собственников, которые будут участвовать в приёмке работ и подписывать соответствующие акты.

Если предложенный перечень не соответствует реальному состоянию дома, все изменения следует зафиксировать в протоколе. Готовый протокол и необходимые приложения направляются в Фонд капитального ремонта для рассмотрения, а также в Департамент государственного жилищного и строительного надзора для хранения.

Если в течение трёх месяцев с момента получения предложения собственники не проведут собрание и не направят решение, перечень и сроки выполнения работ могут определить органы местного самоуправления.

«Общий котёл»

Один из главных вопросов для собственников – где будут аккумулироваться взносы на капитальный ремонт.

При формировании фонда через регионального оператора деньги перечисляются в так называемый «общий котёл». Взносы собственников разных домов поступают в общий фонд, а затем направляются на ремонт зданий в соответствии с региональной программой и установленной очерёдностью.

В 2026 году размер платы за капитальный ремонт составляет 18,81 рубля за один квадратный метр площади помещения. Ежемесячные взносы являются обязательными для собственников.

Главное преимущество «общего котла» – финансовая взаимопомощь. Даже если дом накопил недостаточно средств для дорогостоящего ремонта, работы могут быть проведены за счёт общей системы.

Однако деньги конкретного дома не закреплены исключительно за ним. Они могут направляться на ремонт других зданий региона, а ремонт собственного дома проводится по утверждённой программе. Собственники не могут самостоятельно распорядиться накоплениями, выбрать подрядчика или перенести работы на более ранний срок только по своему желанию.

Что такое «спецсчёт»?

При использовании специального счёта взносы аккумулируются отдельно для конкретного многоквартирного дома и расходуются только на ремонт его общего имущества. Владельцем счёта, в зависимости от решения общего собрания, может быть управляющая организация или региональный оператор.

Спецсчёт даёт собственникам больше возможностей. Они могут определить приоритетные виды ремонта, выбрать подрядчика, а при наличии достаточных средств – провести ремонт раньше срока, установленного региональной программой.

Но вместе с самостоятельностью возрастает и ответственность. Жильцам придётся следить за поступлением взносов, организовывать собрания, выбирать исполнителя, проверять договор и смету, контролировать ход работ и участвовать в приёмке.

Если долг велик

Ошибочно считать, что при системе «общего котла» можно не платить: чем ниже собираемость взносов, тем сложнее Фонду планировать и проводить работы. При формировании перечня домов, подходящих к сроку капитального ремонта, региональный оператор учитывает техническое состояние здания, платёжную дисциплину собственников и финансовые показатели дома. Большая задолженность может привести к переносу ремонта или затруднить его организацию.

В доме со спецсчётом последствия неплатежей ещё очевиднее: недостаток средств напрямую уменьшает возможности собственников и отодвигает срок ремонта.

Контроль за капремонтом

Независимо от способа накопления средств – на специальном счёте или у регионального оператора – собственникам важно участвовать в контроле за капитальным ремонтом.

На общем собрании жильцы могут выбрать ответственного представителя или инициативную комиссию. Они вправе проверять соответствие работ утверждённому перечню и проектной документации, контролировать качество материалов, направлять замечания управляющей организации, региональному Фонду капремонта и подрядчику, а также участвовать в промежуточной и итоговой приёмке.

Многие вопросы удаётся решить оперативно, если собственники поддерживают связь с прорабом. Такой контакт помогает быстрее устранить недостатки, своевременно вывозить строительный мусор, корректировать организацию работ и соблюдать требования к уровню шума.

Если подрядчик не реагирует на замечания, следует направить письменное обращение в управляющую организацию или региональный Фонд капремонта.

При причинении ущерба имуществу во время ремонта – например, если квартиру затопило из-за работ на крыше – собственники могут обратиться в орган госжилнадзора. В этом случае жилищная инспекция вправе провести внеплановую проверку.

Принимать выполненные работы следует только после внимательного осмотра. Не подписывайте акт «для порядка»: все замечания необходимо внести в него либо оформить отдельным документом, указав сроки устранения недостатков.

В следующих номерах «Вестника» расскажем, что делать, если собственники хотят организовать детскую площадку, расширить или отремонтировать проезжую часть, а также заменить окна или двери в подъезде.