Капитальный ремонт: доверить средства и не ошибиться

Специалисты считают, что ставку капремонта выгоднее платить региональному оператору

3 декабря 2013 года Правительство Свердловской области утвердило проект областного закона «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области». Этот документ поступил на утверждение в Законодательное собрание Свердловской области. После утверждения на территории нашего региона появится документ, который определит правила проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах, начиная с 2014 года.

Шесть рублей с квадратного метра

Лесничане помнят, что впервые вопрос капитальных ремонтов домов обсуждался в конце 2010 года, когда МУП «Технодом» представил ставку капремонта, рассчитанную индивидуально для каждого дома: разбег в значениях составлял тогда от 73 копеек до 157 рублей за 1 кв. м. Но те цифры, какими бы нереальными они ни казались, были обоснованы, что подтвердило ЗАО «Комэнергоресурс», проведя экспертизу стоимости капитального ремонта.

Однако, понимая, что такого роста тарифов быть не может, по инициативе «Технодома» главой администрации на территории нашего городского округа была установлена ставка капремонта на уровне 2,5 рублей с последующей индексацией и выходом до уровня федерального стандарта. Сейчас ситуация аналогичная: согласно новому закону, в 2014 году размер ставки платы за капитальный ремонт тоже предполагается установить на уровне федерального стандарта — 6 рублей 10 копеек.

Но достаточно ли жителям платить по 6,10 рублей, чтобы провести капитальный ремонт в домах?

Как рассказала заместитель директора по экономике и финансам МУП «Технодом» Ирина Петрова, чтобы ответить на этот вопрос, специалисты управляющей компании рассчитали потребность капитального ремонта домов на 2014 год. В расчёты были включены дома, которые остро нуждаются в капитальном ремонте: их общая площадь составляет 770 тыс. 36,4 кв. метров, а общая сумма необходимых ремонтных работ — 226 млн 107,9 тыс. руб. Таким образом, фактическая потребность в ремонте в среднем по городу составила 24 руб. 46 копеек на 1 кв. метр общей площади жилья. Нам же предлагают ставку капремонта в размере 6,10…

Определиться с выбором

Ставку капитального ремонта в размере 6 рублей 10 копеек с 2014 года мы будем обязаны платить. Другой вопрос — кому? Мы уже писали в прошлых номерах «Вестника», что проект вышеназванного закона предлагает два варианта аккумулирования наших денег: либо направить средства на счёт регионального оператора, используя «котловой» метод («общий котёл»), либо открыть специальный счёт в банке.

Давайте разбираться.

Возьмём дом по Строителей, 6. По результатам весенне-осеннего осмотра в 2014 году там необходимо выполнить всего один вид работ — замену узла в пассажирских и грузовых лифтах на сумму

20 тыс. 049 рублей. То есть плата ставки капремонта для жителей этого дома в 2014 году реально составит всего 78 копеек. Но! К концу 2012 года на этом доме по статье «капитальный ремонт» было накоплено

21 тыс. 470,6 руб. В 2013 году «Технодом» произвёл в этом доме установку прибора учёта тепла на сумму свыше 153 тысяч. Таким образом, даже с учётом планируемого сбора до конца года суммы чуть более 55 тыс. рублей, баланс на этом доме к началу 2014 года всё равно получается отрицательным — минус 76 тыс. 656 рублей.

И таких домов, где баланс отрицательный, в городе достаточно много. Навскидку — любой дом: ул. М.-Сибиряка, 39 — баланс минус 113 тыс. 267 руб.; ул. Мира, 40 — минус 122 тыс. 753 руб.; ул. Ленина, 93 -минус 6 тыс. 866 руб.; ул. Ленина, 104 — минус 156 тыс. 110 руб.; ул. Мира, 32 — минус 718 тыс. 544 руб. и так далее.

— Иными словами, мы проводим на домах работ больше, чем оплатил житель, -поясняет Ирина Вячеславовна. — Поскольку я являюсь членом экспертного совета саморегулируемой организации «Ассоциация управляющих и собственников жилья», то принимала участие в обсуждении вопроса потребности платы за капремонт. Она сегодня реально составляет 24 руб. 46 копеек и подтверждается расчётами. Но это только на 2014 год. План же ремонтов будет составлен на 30 лет, согласно региональной программе, и каждый наш дом попадёт в этот план. И если дом новый, то его жильцы тоже должны платить ставку капремонта, чтобы накопить достаточно средств для проведения ремонтных работ, когда подойдёт срок первого ремонта, согласно регламенту.

— Но если ставка капремонта на 2014 год составит 6,10 рубля, а реальная потребность — 24,46 рубля, то понятно, что этих денег нам не хватит, чтобы провести капремонты в наших домах, тем более в домах, где балансы отрицательные. Как быть?

— Нужно дисциплинированно платить по 6,10. При этом важно — кому платить. Целесообразнее выбрать «котловой метод», перечисляя средства на счёт регионального оператора. Потому что в этом случае область сможет добавить собственникам недостающую часть средств на проведение ремонта.

— А если собственники выберут вариант размещения средств на специальном счёте?

— В этом случае их дом, конечно, также будет участвовать в программе, но, когда наступит срок выполнения обязательства по ремонту и жители получат смету -конкретную цифру для проведения этого вида ремонта, вероятна ситуация, что на их счёте таких денег собрано не будет. И собственникам жилья придётся каким-то образом изыскивать недостающую сумму, чтобы исполнить свои обязательства по ремонту дома. Поэтому оптимальный вариант для жителей — остаться в системе «котлового» метода, выбрав регионального оператора и доверив ему свои средства, для того чтобы дом имел возможность восполнения недостающих средств за счёт иных средств, поступивших с многоквартирных домов, находящихся на территории нашего города, либо с участием областных денежных средств.

Кому выгоднее?

Очевидно, что с выбором регионального оператора наибольшую выгоду обретают жильцы старых домов, в которых капремонт не был проведён в назначенный срок. Ремонтных работ в таких домах — немало, и каждая — финансовоёмкая. При этом есть дома, на ремонт которых не хватит ставки капремонта ни в размере 6,10 рубля, ни даже в 24,46 рубля.

Например, ул. Гоголя, 1: в этом доме в 2014 году необходимо провести ремонт шиферной кровли (стоимостью более миллиона рублей), капремонт фасада (822 тыс. руб.), электрооборудования (147 тыс. руб.), трубопровода холодной воды (184 тыс. руб.), системы отопления (769 тыс. руб.), огнезащиту деревянных конструкций (125 тыс. руб.). Итого, жители данного дома в 2014 году реально должны бы платить по ставке капремонта 407 руб. 93 копейки за 1 кв. м общей площади помещения.

Другой пример: ул. Белинского, 55: в 2014 году должны быть проведены капремонт фасада (1 млн 854 тыс. руб.), электрооборудования (561,5 тыс. руб.), огнезащита деревянных конструкций (269,7 тыс. руб.) -итого ставка капремонта для жителей этого дома должна составить 75 руб. 27 коп.

Такова реальная потребность в сборе средств на капремонт. И таких домов, повторю, на территории нашего городского округа много: изношенность жилого фонда составляет 60%. Но государство готово помогать. Председатель Правительства Свердловской области Денис Паслер заверил: каждый дом попадёт в региональную программу капремонтов, в каждом доме будет проведён капитальный ремонт.

Если у жильцов долг?

Как мы уже говорили, план ремонта домов будет составлен на 30 лет. Внести изменения в этот план будет нельзя: перенести срок ремонта домов на более позднее время — невозможно. Возможно будет провести ремонт раньше срока — но при условии, что жильцы соберут к тому моменту нужную сумму.

И самое главное: при рассмотрении очерёдности проведения капитальных ремонтов будут учтены такие факторы, как наличие общедомовых приборов учёта, размер взноса за капремонт и отсутствие задолженности по этой ставке. А с последним у нас в городе как раз не всё благополучно.

Так, задолженность жителей перед МУП «Технодом» по ставке капремонта за 2012 год и 10 месяцев текущего года составляет 4 млн 575 тыс. 755 рублей. Собственникам нужно чётко понимать, что в случае невыполнения ими обязательств по внесению платы за капремонт срок ремонта их дома как раз может быть передвинут на более поздний.

Итак, есть три позиции. Первая: наши дома нуждаются в ремонте. Вторая: для гарантированного выполнения капремонтов наших домов нам рекомендуют выбрать регионального оператора. Третья: на счёт регионального оператора мы должны исправно перечислять средства по ставке капремонта в размере 6 рублей 10 копеек.

Кажется, всё предельно понятно. Вопрос один: будут ли эти серьёзные капитальные ремонты, которые запланированы уже с 2014 года, реально выполнены в 2014 году? Ведь если всё-таки весь этот огромный объём ремонтов, который сейчас прописан в программе, будет утверждён и опубликован, значит, в 2014 году по всей области должно начаться одно большое капитально-ремонтное движение…

Но на этот вопрос нам ответят, когда будет готова окончательная редакция закона.